Analisi e adeguamento catastale di immobili scolastici

Nome Cliente: Ente pubblico

Nome Commessa: Adeguamento catastale di immobili scolastici

Periodo Commessa: Maggio 2023 –  in corso

Edifici coinvolti: 31 complessi scolastici

Descrizione delle attività:

Per l’analisi e l’adeguamento catastale dei 31 complessi scolastici in primo luogo, sono stati raccolti tutti i documenti messi a disposizione dal cliente, tra cui:

• visure catastali,
• planimetrie catastali relative ad alcuni complessi edilizi
• Convenzioni di utilizzo degli immobili di altre proprietà, stipulate in virtù della Legge 11 gennaio 1996, n.23.

Verifiche integrative e raccolta dati per l’adeguamento catastale

Dopo questa prima analisi dello stato catastale, sono stati necessari ulteriori passaggi:

• una seconda indagine presso il Catasto volta a reperire ulteriori visure e planimetrie catastali;
• colloqui frontali con altri referenti dell’Ente, in modo da reperire ulteriori informazioni contenute all’interno dell’anagrafica interna;
• sopralluoghi ad hoc per la verifica in loco dello stato di fatto.

Ricostruzione dello stato catastale e analisi delle criticità

Per la totalità degli immobili, la ricostruzione della fotografia catastale ha richiesto l’analisi e l’incrocio di tutti i dati reperiti come sopra descritto. Ci si è trovati, spesso, di fronte a informazioni contrastanti o non univoche. 

Terminata l’analisi dei dati a disposizione è risultato evidente come, mentre alcuni immobili ad una prima osservazione siano risultati regolarmente accatastati, altri complessi scolastici siano afflitti da una sostanziale mancanza di informazioni o, addirittura, gli stessi non risultino presenti al catasto fabbricati.

Verifica di coerenza tra planimetrie catastali e stato di fatto per individuazione di difformità

Per gli immobili su cui non sia stata riscontrata apparentemente alcuna criticità (immobili censiti presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano – NCEU) è stato in primis effettuato un confronto tra le planimetrie catastali e le immagini georeferenziate oltre che alle fotografie eseguite nel corso dei sopralluoghi, al fine di individuare eventuali ampliamenti o nuove costruzioni non emersi in fase di ricerca catastale. 

Per tali casi, si è ritenuto opportuno effettuare un ulteriore approfondimento al fine, eventualmente, di avviare una sanatoria che regolarizzi quanto presente nell’attuale documentazione catastale.

Definizione delle priorità di intervento per l’adeguamento catastale

Una volta raccolti tutti i dati relativi allo stato di fatto è risultato necessario introdurre una distinzione tra gli immobili, al fine di definire un ordine di priorità. 

Sono quindi stati definiti dei sottogruppi, ognuno con un valore progressivo da 1 a 7 (1 = estremamente prioritario, 7 = non prioritario).

Per la definizione di tali step sono stati presi in considerazione i seguenti fattori:

• Attuale stato catastale;
• Data prevista di ultimazione lavori: ciò in quanto la regolarità catastale è uno dei requisiti fondamentali per l’ottenimento degli incentivi del Conto Termico. Risulta quindi più urgente l’adeguamento catastale di quei complessi scolastici su cui i lavori termineranno prima, per poter rispettare le tempistiche di presentazione delle pratiche di richiesta di incentivo;
• Particolarità specifiche di alcuni complessi: compresenza di più funzioni, complessità architettoniche, storia costruttiva travagliata, ecc. 

Definizione della strategia operativa per la risoluzione delle difformità catastali

Dopo aver predisposto il quadro completo della situazione catastale ed aver suddiviso i vari immobili per priorità di intervento, è stata definita la strategia più adeguata a risolvere ogni irregolarità catastale emersa. 

Il fulcro di tale processo è stato il confronto specifico tra quanto attualmente presente in catasto, quanto presente negli atti di fabbrica depositati nello specifico Comune e lo stato di fatto.

Attività per l’adeguamento catastale degli immobili

Per tutti gli immobili che hanno evidenziato difformità sono state pianificate una o più attività tra quelle elencate a seguire, a seconda delle reali necessità e sulla base dell’evolversi degli eventi:

1. eventuale sottomissione presso il catasto delle pratiche di voltura;
2. la rasterizzazione delle planimetrie catastali degli immobili, laddove necessario. Questa attività risulta necessaria, se l’immobile non è correttamente accatastato, nei casi in cui siano presenti nelle buste catastali planimetrie datate, presenti solo in formato cartaceo e mai digitalizzate; 
3. l’accesso agli atti di fabbrica dei singoli immobili depositati presso i singoli comuni, necessario per verificare quali siano gli atti di fabbrica regolarmente registrati e le relative planimetrie depositate;
4. i rilievi di dettaglio eseguiti da un tecnico specializzato: ciò risulta necessario solo se lo stato di fatto, quanto registrato al catasto, gli atti di fabbrica presenti in Comune e le planimetrie a disposizione presentano difformità.

Aggiornamento catastale tramite Docfa e regolarizzazione degli immobili

Si è proceduto, infine, con la produzione di un nuovo Docfa, per mano di un tecnico autorizzato:

• in tutti i casi in cui l’immobile non è censito al catasto terreni e/o fabbricati (previo inserimento in mappa dello stesso); 
• quando al catasto non siano stati precedentemente dichiarati gli ampliamenti o le nuove costruzioni. 

Enertech Solution supporta enti pubblici e aziende in tutte le fasi, dall’analisi iniziale alla regolarizzazione completa, integrando competenze tecniche e gestione operativa. 

Per approfondire o valutare altri progetti, è possibile contattare il team o visitare la pagina Progetti.